Moins de droits aux baux, mais des droits aux baux plus chers

Et des loyers qui décrochent de 6,3 %

Le commerce ne s’est jamais porté aussi mal et ses inventions et ses réactions n’ont jamais été aussi belles. Des chiffres d’affaires déplorables d’un côté, des nouveaux concepts et du développement (mais oui !) de l’autre. Le monde est schizophrène. Cette maladie maudite est aussi un programme d’avenir sur un terrain où le vrai et le faux n’existent pas, où la seule conduite consiste à interpréter les goûts et les couleurs d’un client insaisissable – et que sa data, quoi qu’on en dise, ne rend guère plus lisible. Ça se saurait ! L’histoire du commerce, qui est en train d’apprivoiser sa composante vente à distance, est bien loin d’être finie.

Par Alain Boutigny

Panorama de jurisprudence

Indexation, loyers binaires, baux dérogatoires,
propriété commerciale… et clause de solidarité

Le commerce s’écrit au quotidien et sa jurisprudence de même. Voici, avec leurs commentaires les dernières décisions marquantes susceptibles d’impacter la vie des bailleurs et des commerçants.

Par Catherine Cariou, avocate au Barreau de Paris

André-Espace Saint-Quentin : «oubliant» d’évoquer l’abattement qui en découle

La Cour de cassation réaffirme la validité du loyer binaire…
sans clore le débat

Par un arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de cassation a sèchement cassé un arrêt de la cour d’appel de Versailles, pour réaffirmer avec force la licéité des clauses prévoyant qu’un loyer variable ne pouvait être inférieur, lors du renouvellement, à la valeur locative. Quant à la chance objective que représente, pour un bailleur, la possibilité de pouvoir bénéficier des gains de son locataire, sans en contrepartie risquer de subir les pertes, elle constitue toujours un avantage qui mérite d’être traité comme tel dans l’évaluation de la valeur locative. Son calcul restant, au passage, d’actualité.

Par M^e Jean-Philippe Confino, avocat-associé (Cabinet Confino)

Troublée par le basculement du rapport de force bailleur-locataire

La valeur locative en trompe-l’œil

Base de travail incontournable pour les enseignes et les propriétaires, la valeur locative autrefois simple comme bonjour, devient insaisissable. La conjoncture et le basculement du rapport de force preneurs-bailleurs en est la cause. Car les calculs s’en trouvent compliqués. Participations aux travaux, franchise de loyers, loyers progressifs : l’expert ne peut s’en sortir que par une lecture fine de l’état locatif… que, pour leur part, les foncières de centres commerciaux cadenassent jalousement ! Plaidoyer pour une transparence accrue.

Par Benjamin Robine, expert immobilier associé (Robine & Associés)

La cession de droit au bail ou l’art de la transaction…

Plaidoyer pro domo pour les sachants

La version française du droit au bail est un territoire inconnu pour les non initiés et sa valeur un mystère pour tout le monde, ou presque.
Tant d’éléments (économie de loyer, mesures d’accompagnement, prime à l’emplacement, nouveau loyer…) et d’interlocuteurs (bailleur, franchiseur, gestionnaire, cédant, preneurs, municipalité…) entrent aujourd’hui en ligne de compte que le mieux est encore de faire confiance aux sachants.

Par Guillaume Theriez, président de Vacher Entreprise & Commerce (Bordeaux)

Nouvelle conjoncture, nouvelles procédures

La révision du loyer avant fermeture

De la négociation à l’action. Autrefois, lorsque les enseignes voulaient réviser leur loyer à la baisse, elles utilisaient pour ce faire le fameux arrêt «Théâtre Saint-Georges» écartant le juge des loyers. La question se réglait en face à face avec le propriétaire. Les temps changent. La conjoncture misérable rebrasse les cartes. Et quand le locataire baisse le rideau, le juge des référés réduisant la clause pénale, se trouve souvent de son côté.

Par M^e Corinne de Prémare, avocate-associée (H.B. & Associés)

Rationaliser son réseau ou son empreinte internationale

Le métier d’un partenaire solide

Comme l’expansion, la désexpansion est un métier complexe. Notamment chargé par Vivarte de céder l’intégralité de l’inventaire de La Halle et de fermer 223 magasins dans le cadre du plan de restructuration du groupe, puis de procéder à la fermeture de 134 magasins français de La Halle Chaussures, Gordon Brothers est ce spécialiste américain capable de gérer l’extrême complexité d’un processus d’une sortie de pays ou de la rationalisation d’un réseau. Causes, conséquences, moyens d’action et résultats, par son représentant en Europe.

Par Hervé Guionie, senior adviser business development France (Gordon Brothers)

L’annulation des clauses abusives dans les baux commerciaux

Le déséquilibre significatif dans les centres commerciaux

Le bail de centre commercial présente toutes les caractéristiques d’un contrat d’adhésion dont les clauses abusives sont désormais sanctionnées
par le Code civil, suite à la réforme du droit des contrats. Les clauses qui créent un déséquilibre significatif doivent être réputées non écrites.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la Cour (Barbier-Associés)

De l’engouement à la baisse du footfall

Le flux, le reflux et le ressac dans les centres commerciaux

Atouts et faiblesses des centres commerciaux sont bien connus. Ils rythment la vie des enseignes qui les habitent et des bailleurs qui les hébergent depuis cinquante ans. Après avoir rappelé les uns et les autres, M^e Hittinger-Roux en vient à l’époque moderne où la période triennale est selon lui devenue le meilleur moyen de pression pour renégocier le loyer qui parfois, même réduit, ne pourra endiguer la baisse de flux, seul étalon en ce domaine. Voici venu le temps du ressac : retour violent des vagues sur elles-mêmes lorsqu’elles se brisent contre un obstacle.

Par M^e Gilles Hittinger-Roux, avocat-associé (H.B. & Associés)

Indemnité d’éviction et non-réinstallation

La Cour de cassation rend l’argent au propriétaire

A bon entendeur, salut ! Quand on touche une indemnité d’éviction et que l’on ne se réinstalle pas, comme promis, le propriétaire peut demander le remboursement de l’indu… et l’obtenir. Ce que la cour d’appel d’Aix-en-Provence a décidé, ce que la Cour de cassation vient d’entériner.
Car l’autorité de la chose jugée ne joue pas, si des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue en justice. Pas de ré-emménagement, pas de frais de déménagement, pas de trouble commercial, pas d’allocation pour frais de mutation ou honoraires de transaction.
Il faut rendre 63 000 euros !

Par M^e André Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)

Franchise, immobilier, concurrence… les pièges de la justice négociée

Développer la culture du règlement alternatif des différends :
vaste programme…

La justice peut-elle forcer des adversaires à s’entendre ? N’y a-t-il pas là un singulier paradoxe ? Sans doute la loi du 23 mars incite-t-elle aux procédures alternatives, conciliées. Il n’en demeure pas moins que si les parties veulent en découdre, elles en découdront, et que dans le cas inverse, les avocats sont là pour arranger les choses. Réflexions utiles pour ne pas tomber dans les pièges d’une mode à hauts risques…

Par M^e Monique Ben Soussen, avocate au Barreau de Paris (BSM Avocats)

Les clauses d’indexation

De l’inflation monétaire à l’inflation judiciaire

Par M^e Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier (Cabinet Cohen-Trumer)

Quelquefois pierre d’achoppement… 

le bail commercial, pierre angulaire des réseaux de distribution

Rien de tel qu’une bonne synthèse pour voir clair dans une situation de droit simple, celle des réseaux de distribution, pourtant compliquée par l’empilement des moyens permettant de les faire fonctionner… Le temps qui passe, la clientèle, les fichiers, la concurrence ou le statut, sans doute ; mais aussi – et peut-être surtout – le bail. Et c’est là que l’analyse devient innovante : parfois pierre d’achoppement certes, et si le bail commercial n’était pas finalement la pierre angulaire du fonctionnement des réseaux ?

Par M^e Rémi de Balmann, avocat-associé (D, M & D), coordinateur du Collège des experts de la Fédération française de la franchise

Dès lors qu’il est la contrepartie d’une opération de location

Le droit d’entrée constitue bien un supplément de loyer soumis à Tva

S’il suffisait de débourser l’équivalent de la Tva sur un droit d’entrée pour être propriétaire d’une partie du fonds de commerce des Quatre Temps, personne n’hésiterait une seule seconde. Mais d’abord, un centre commercial n’a pas de fonds de commerce, ensuite, le droit d’entrée n’est qu’une sorte de loyer payé d’avance. Le Conseil d’état, donne donc tort à l’administration fiscale et raison au détaillant qui avait, en toute logique, considéré que la Tva sur cet acte lui était évidemment remboursable. Circulez, il n’y a rien à voir !

Par M^e Benoît Bardon, avocat-associé (Cleach Avocats)

La Cour de cassation protège l’image du franchiseur

Car un éléphant peut tromper énormément

D’abord, les signes distinctifs utilisés par un transfuge portent attteinte à l’image entière du réseau (et pas seulement au franchiseur), ensuite, le franchiseur est fondé à protéger son image contre toute banalisation ou altération : la Cour de cassation est donc très claire dans l’arrêt qu’elle vient de rendre dans une très longue affaire… qu’elle renvoie encore en appel. En attendant, voici un constat et huit conseils pour une bonne gestion de l’image du réseau !

Par M^e Olivier Deschamps avocat à la Cour, membre du Collège des experts de la Fff et M^e Cécile Peskine, avocate à la Cour (Cabinet Linkea)

Indian Trappeur dans le viseur de Buffalo Grill

La Cassation à la conquête de l’Ouest

Contrairement à ce que l’on pourrait croire a priori, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 novembre 2018, n’est pas une simple histoire de concurrence déloyale entre Buffalo Grill et son ex-franchisé devenu Indian Trappeur. C’est aussi (surtout), selon M^e Sophie Bienenstock, une affaire d’obligation post-contractuelle arbitrairement étendue à la période contractuelle. C’est en outre, affirme-t-elle, une grave atteinte à la gestion des contrats d’adhésion qui doit protéger le faible, que de dénier à la juridiction d’appel le droit de réduire d’office la pénalité contractuelle.
La parole est à la cour d’appel de Paris.

Par M^e Sophie Bienenstock, avocate à la Cour, maître de conférences Paris 1 (BSM Avocats)

Preuves sérieuses de l’utilisation de la marque

Big Mac reste sur sa faim

Il ne suffit pas d’être propriétaire d’une marque : encore faut-il l’utiliser dans toutes ses dimensions et pouvoir en apporter la preuve sur cinq ans. Sans process, voire culture interne pour conserver les documents nécessaires, le risque est grand d’être entraîné dans une procédure dont l’issue est plus qu’incertaine… Et qui elle-même doit être gérée avec prudence. L’affaire n’est sans doute pas close ; mais devant l’Office européen de la propriété intellectuelle (Euipo), le Big Mac lui-même en fait pour l’instant les frais ! Cas d’école.

Par Eric Schahl, associé et Marine Bourbonneux, juriste de la propriété intellectuelle (Inlex IP Expertise)

Vacance de centre-ville, certification des projets

L’État veut la fin… sans en avoir les moyens

Dans une analyse très fine de la situation, M^e Antony Dutoit livre ses inquiétudes, tant sur la profonde contradiction entre la volonté de l’État de lutter contre la vacance commerciale et son désengagement dans le recensement de celle-ci, que sur la qualification des organismes de certification légale des projets habilités par ce qui est devenue une autorisation urbanistico-environnementale. Dans les deux cas, la délégation et l’imprécision mènent la danse. La loi Elan, pas plus que celle de Modernisation de l’économie, ne mettent fin à la jungle des Aec. Sur cette route tortueuse, les explorateurs n’ont pas fini de marcher.

Par M^e Antony Dutoit, avocat-associé (Létang Avocats)

Loi Elan : de bonnes idées… à contretemps !

Plaidoyer pour un équilibre commercial des territoires

C’est une loi de plus… Mais elle a, selon le Club des professionnels de l’immobilier qui ne se trouve ni dans un camp, ni dans l’autre, le mérite de poser les vraies questions : la vacance, le rôle du centre-ville, l’impact des projets. En revanche, il ne faudrait pas qu’elle serve de punition à la périphérie et, de ce point de vue, seule sa gestion dans le temps permettra de dire si ce texte législatif est bon ou pas.

Par Michael Aymes, président de Quadrivium et président du Cpic

La Cnac : une commission bien dans son époque…

Mais sous surveillance de la justice administrative

Influencée par l’environnement socio-économique des projets et attentive aux travaux menés hors de ses murs (vitalité des centres-villes, vacance commerciale, animation de la vie urbaine, Plan Action Cœur de Ville, proposition de loi du Sénat portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs), la Cnac n’en est pas moins ramenée dans ses cordes quand ses avis sont par trop teintés d’intuition…

Par M^e Delphine d'Albert des Essarts, avocate au Barreau de Paris (Wilhelm & Associés)

Délais à rallonge et projets mixtes

Pour une nouvelle philosophie de l’urbanisme commercial

Piégé par une réglementation française tatillonne qui n’a jamais su choisir entre un modèle nordique, consensuel, et un modèle libéral, plombé par les recours, l’urbanisme commercial français flotte entre deux mondes. Cette inconstance est dommageable en termes de délais et d’investissements. Elle pourrait s’aggraver encore avec la tendance nouvelle aux projets mixtes…

Par Dorian Lamarre, directeur des relations institutionnelles et extérieures du Cncc

Dans le labyrinthe de l’ouverture du dimanche

Zones commerciales : des questions à régler… d’urgence !

Nous commentons régulièrement dans ces colonnes l’actualité de l’ouverture dominicale : un feuilleton judiciaire, passionnant et à rebondissements. Profitons d’une pause (qui risque d’être très brève) de cette actualité contentieuse pour revenir sur un sujet qui nous paraît nécessiter une réponse urgente. Plaidoyer pour une définition et une gestion plus logique, plus claire et plus juste des critères qualifiant les zones commerciales : surface commerciale ou de commerce (cinémas, restaurants et services compris), nombre de clients ou population environnante… Assorti de propositions.

Par M^e Nicolas Nahmias, avocat-associé (AdDen avocats)

Pour un urbanisme de la mobilité

I - De la gare-gare à la gare centre-ville

Autrefois infranchissables pour les citadins, les gares vont créer le lien avec les quartiers situés des deux côtés des voies. Logements, emplois, équipements, commerces... elles deviennent des pivots de développement urbain. De la gare-gare (départs, arrivées), on en est venu au pôle d’échange multimodal (Pem) faisant converger les modes de transports. Nous voici au «transit oriented development» (Tod) qui vise à réduire l’empreinte de l’automobile et améliorer l’efficience des transports collectifs ! Où les enseignes ont toutes leur place.

Par Stanislas Cebron de Lisle, directeur des projets urbains à Sncf-Retail&Connexions