Le virus place brutalement la valeur locative entre parenthèses

Enseignes et bailleurs autour de la table

Il y avait de l’électricité dans l’air. Il ne manquait qu’une étincelle pour que l’orage éclate entre des enseignes chauffées à blanc par la baisse des ventes, la hausse des loyers et des charges et des propriétaires certains que les arbres montent jusqu’au ciel. Le virus a servi de détonateur. Sur fond de fermeture administrative, une tempête s’est levée, balayant un commerce épuisé par des mouvements sociaux à répétition et dans l’attente d’un geste des propriétaires. Faute de laisser derrière eux un paysage dévasté, les voici face à un médiateur et devant un challenge qui ressemble fort à l’heure de vérité.

par Alain Boutigny

Exclu WEB

Solidarité, viduité et renaissance

Puisque son métier lui commande de regarder dans le rétroviseur, l’expert  fonctionne avec l’analyse des références passées. Son rôle consiste à anticiper au nom de leur connaissance du fonctionnement du marché. Il donnera une analyse : pas une valeur locative - ou seulement «sous réserve»… Ce n’est pas un voyant.

Par Sylvie Roux, expert judiciaire (Sylvie Roux Expertises)

Exclu WEB

Les conséquences du covid-19 sur les valeurs locatives

L'analyse juridique de M^e Christophe Denizot

La pandémie a eu de nombreux effets négatifs sur l'activité, dit-il, mais seront-ils suffisamment notables pour avoir des conséquences sur le loyer du bail commercial ? Le retour du tourisme à son niveau antérieur, les contraintes sanitaires, le nombre de locaux restitués par les locataires et une possible désertification pèseront, certes, sur la balance ; mais la pandémie s'apparentant mal à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le facteur déterminant sera celui des transactions à venir.

Exclu WEB

... Et pourtant, les loyers des commerces fermés ne sont pas dus

Par M^e Philippe Ginestié, avocat au barreau de Paris

Le sort du loyer commercial face à la pandémie

De l’hibernation jusqu’au joli mois de mai

Le confinement et la fermeture des boutiques placent les bailleurs et les locataires commerçants dans une situation de force majeure, empêchant l’exécution du contrat de bail. Le paiement des loyers doit être suspendu et le réexamen de la valeur locative doit être envisagé.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la Cour (Barbier-Associés)

Dissertation sur le thème de l’ordonnance du 25 mars 2020

De la suspension du paiement des loyers et des charges ?

Si la crise sanitaire dure jusqu’à fin avril et que le loyer est payable d’avance, le terme du deuxième trimestre 2020 sera reporté au mois de juillet et, à défaut d’accord avec son bailleur, le locataire devra alors payer deux termes en même temps. C’est la conclusion à laquelle aboutit M^e André Jacquin à la lecture de l’ordonnance n° 2020‑316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 ! Sans doute, les défauts de paiement des loyers et charges ne pourront donner lieu à aucune pénalité et la clause résolutoire ne pourra être mise en œuvre. Mais le texte qui, pour le spécialiste des baux commerciaux, mène finalement qu’à une suspension des paiements pour les échéances postérieures au 12 mars, ne soulage que provisoirement la trésorerie des petites entreprises en difficulté. Il ne fait que repousser le problème.

Par M^e André Jacquin, avocat à la cour (Jacquin-Maruani&Associés)

Billet d’humeur

Sentiment, ressentiment, pressentiment

De la prolixité des avocats sans jurisprudence au devenir incertain des locataires en passant par le ressentiment face aux propriétaires, la route est longue pour les enseignes malades des Gilets Jaunes, des grèves et du confinement… Impossible donc, d’abjurer, et de recommander aux locataires de payer !

Par M^e Gilles Hittinger-Roux, avocat-associé (H.B. & Associés)

Une analyse complète de la situation créée par le Covid

La force majeure l’est-elle autant que ça ?

Analysant la jurisprudence, M^e André Jacquin constate en substance que la qualification de la force majeure relève du seul pouvoir souverain du juge du fond qui doit nécessairement procéder à une appréciation au cas par cas. Aucune analyse globale n’est d’ailleurs admissible en la matière, dès lors qu’il existe autant de situations différentes que d’espèces. Les juges devront analyser chaque affaire in concreto, tout en vérifiant la situation du locataire-commerçant pour savoir si elle n’était pas déjà obérée avant la crise, et celle du bailleur. Soulevant les questions de l’imprévisibilité (les événements pandémiques font partie de la vie prévisible d’une société mondialisée), de l’irrésistibilité (existe-t-elle pour le locataire-commerçant, alors que le gouvernement a pris des mesures sans précédent ?) et de la proportionnalité (la fermeture ne dure que deux ou trois mois en regard de baux d’une durée de neuf et parfois dix ou douze ans), le spécialiste des baux commerciaux estime in fine que «chacun devra faire les efforts qu’impose la situation économique, mais dans le respect des engagements contractuels passés.»

Par M^e André Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani&Associés)

En temps de crise, franchisé et franchiseur doivent raison garder

Manifeste pour une union sacrée dans les réseaux

Alors que la bataille fait rage entre bailleurs et locataires de murs de commerce, il n’est peut-être pas vain de souligner – en se plaçant du point de vue des rapports franchiseurs/franchisés – que les postures guerrières doivent s’effacer devant l’intérêt supérieur des réseaux !

Par M^e Rémi de Balmann, avocat-associé (D,M & D)

Renouvellement : de la constitutionnalité du lissage Pinel à 10 %

Quand le pouvoir du juge judiciaire tance le pouvoir législatif

On attend la réponse du Conseil constitutionnel. L’arrêt rendu par la Cour de cassation lui demande si le lissage Pinel à 10 % l’an n’est pas contraire au droit inviolable de propriété. Mais à l’évidence, une mesure visant à la surprotection d’une catégorie professionnelle comme les commerçants, ne remplit pas les critères de protection d’un intérêt général et entre manifestement en collision avec celui-ci, au point de constituer à l’égard de ce droit fondamental une atteinte disproportionnée.

Par M^e André Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)

Rappel à l’ordre de la Cour de cassation

Le droit de repentir ne peut pas être conditionnel

Le droit de repentir n’est pas conditionnel. La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt en date du 12 septembre 2019. La cour d’appel de Rennes ne voyait pourtant aucune raison d’interdire la modification des conditions du bail, y compris pour ce qui concerne la fixation du loyer – duquel le propriétaire voulait supprimer la clause-recette de 3,65 % ! Il n’en est pas question, souligne la cour suprême : le repentir suppose la reconduction du bail initial, sans aucun droit d’en proposer un nouveau, souligne la décision de la 3^e chambre civile. A.B.

Clauses d’accession et de nivellement

Une liaison piégeuse !

Un arrêt rendu le 20 janvier 2020 par la cour d’appel de Paris (RG 17/15682, Andyrest/The Travellers) illustre une nouvelle fois les effets indésirables, lors du renouvellement, d’une combinaison maladroite des clauses d’accession et de nivellement.

Par M^e Alain Confino, avocat au Barreau de Paris (Cabinet Confino)

Bail tous commerces

L’obligation de délivrance du bailleur mise à l’épreuve

Les bailleurs qui seraient encore tentés de signer un bail «tous commerces », doivent être bien conscients des énormes risques qu’ils prennent. Non seulement ce type de contrat échappe à leur contrôle pour tomber entre les mains des preneurs successifs, mais l’obligation de délivrance peut en outre les contraindre à payer les travaux du locataire exigeant une mise en conformité des locaux à son activité – quand bien même il a reconnu les prendre en l’état !  

Par M^e Olivier Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)

Tel est pris qui croyait prendre…

Shurgard récupère le logement, mais se fait déplafonner

Bien entendu, ce logement ne servait à rien. Mais en l’affectant (sans autorisation du bailleur) à la surface de vente, Shurgard, le loueur de box de stockage, ne voit pas seulement son périmètre d’exploitation (et ses ventes) augmenter. Il entraîne une occasion de déplafonnement que le propriétaire de l’ancien garage situé à Charenton-le-Pont saisit aussitôt. La modification notable des éléments de la valeur locative est patente, même si l’on ne parle-là que de 100 m² sur 4 000. On parle en revanche d’un loyer plafonné par le juge des loyers à 97 514 € et porté par la cour d’appel à… 238 652 ! A. B.

L’union fait la force

Le pouvoir d’agir des associations

Observations à propos du jugement du tribunal judiciaire de Paris, opposant le centre commercial parisien Italie Deux à diverses enseignes représentées par l’Association de défense de locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco). L’importance de la décision rendue tient à ses deux aspects. Le premier est pratique : le remboursement du trop de charges perçu. Le second est procédural : isolé le commerçant rechigne à agir. L’intervention de l’association isolée de commerçants permet de rééquilibrer le rapport de force preneur-bailleur. Cette jurisprudence étant également pertinente pour les partenaires d’une enseigne formant des demandes identiques contre leur tête de réseau…!   

Par M^e Monique Ben Soussen, avocate au Barreau de Paris (BSM Avocats)

Les honoraires de gestion manquaient de précision

Ça ferraille dur sur les charges, même dans la France profonde. Le bail «en l’état futur d’achèvement» de l’enseigne Gep Chaussures du centre commercial Intermarché des 3V (Trois Vallées) à Creysse (Bergerac) contenait bien une clause imputant les honoraires de gestion au preneur. Son imprécision ne les rendant ni déterminés ni déterminables, l’absence de justificatif et de quantum et la facturation de provisions avant même l’ouverture de la galerie marchande ont braqué l’enseigne, qui devait tout de même plus de 17 000 € de ce chef. Suivant le Tgi de Bergerac dans son arrêt du 18 novembre, la cour d’appel de Bordeaux légitime le refus de payer du locataire estimant qu’il s’agissait là d’un «supplément de loyer». Comme l’a relevé le tribunal, souligne cette dernière, Quartz Properties (le propriétaire) ne démontre pas que les sommes réclamées seraient des dépenses effectivement engagées pour la gestion locative des locaux… A. B.

Le centre commercial, la qualité et le positionnement

Quelle Alchimie ?

Comment un centre commercial fonctionne-t-il ? Quelle part y prend le bailleur ? Quelles sont ses obligations ? Questions récurrentes qu’un arrêt récent de la cour d’appel de Paris nous invite à revisiter. 

Par M^e Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier (Cabinet Cohen-Trumer)

L’Univers des Sacs contre Charras, ou Ulysse au pays de Personne

Le crépuscule des lieux

La délivrance d’un local d’habitation, d’un bureau ou d’un entrepôt, on sait ce que c’est. Celle d’un centre commercial, c’est une autre histoire, qui oscille de l’absence totale d’obligation du propriétaire à sa responsabilité dans le succès ou l’échec des commerces qui s’y trouvent. La notion de commercialité fait tout de même son chemin dans les prétoires et la Cour de cassation explique ici que, s’il n’est pas redevable d’un résultat, il l’est tout de même de ressources. Bref, dit la Haute Cour : ce n’est pas un bailleur comme un autre, puisque l’économie du bail tendant à la réussite du mall lui impose le respect d’obligations implicites, dont celle de mettre en œuvre tous les moyens d’en assurer la commercialité.

Par M^e Gilles Hittinger-Roux, avocat-associé (H.B. & Associés)

L’allègement n’est pas manquement

Sauf à ce que le bail le prévoie, le propriétaire n’est aucunement tenu d’assurer un environnement commercial favorable – quand bien même il aurait consenti un allègement temporaire de loyer. Cet abattement n’implique nullement reconnaissance d’un quelconque manquement, souligne dans son arrêt du 3 octobre la cour d’appel de Caen, qui confirme l’ordonnance de référé. Elle contraint donc Julie K a verser l’intégralité des loyers, charges et indemnités d’occupation pour son magasin d’Hérouville : 135 000 € entre le 1^er octobre 2013 et le 30 juin 2019. Visée par la clause résolutoire, l’enseigne avait plaidé l’existence de «contestations sérieuses» pour en suspendre les effets. La simple lecture des conditions générales du bail, font remarquer les magistrats, permet de constater sans ambiguïté que les parties n’ont pas entendu faire peser une telle obligation sur le bailleur. A.B.

Quand les valeurs locatives perdent plus de 20 %

Rivoli, ou la revanche de la rue des mauvaises paroles

Très longue rue à la commercialité autrefois remarquable, elle n’est plus ce qu’elle était… Loin de lui donner un second souffle, les longs, trop longs travaux de la Samaritaine ont eu raison de ses valeurs locatives – qui se sont parfois effondrées de plus de 20 %. La perspective, aussi, est devenue roulante, trop roulante. La sentimentalité s’est déplacée vers le Marais aux accents de village bobo, de tourisme et de communautés.

Par M^e Corinne de Prémare, avocat-associée (H.B. & Associés)

Objectivité, indépendance, méthodologie… intuitions, expériences, époque heureuse ou pas

Quand l’avis de l’expert n’est pas celui qu’on attendait…

L’économie particulièrement turbulente que nous connaissons ne facilite pas la vie des experts. Encore plus qu’auparavant, il y a l’opinion du locataire, celle du propriétaire sur la valeur de son local : chacun voit midi à sa porte. Et beaucoup d’autres paramètres qui entrent en ligne de compte dans l’expertise d’un local de commerce : outre la tendance à la hausse ou à la baisse que l’on comprend dans le principe… mais pas forcément pour soi ! Il y a encore de nombreux motifs de décalage… et l’impact du Covid… que la loi interdit de prendre en compte pour les renouvellements antérieurs. Contrairement à un médiateur, un expert n’est pas là pour mettre les parties d’accord, mais pour donner son avis.  Quelle que soit l’époque !

Par Anne Angiboust, expert judiciaire près la cour d'appel de Paris, Chartered Surveyor - Mrics

Les riches au secours de la valeur locative

Le juge des loyers commerciaux fait du marketing. Naturellement c’est son rôle de dire la valeur locative et donc la commercialité. Mais là, il affine l’analyse. Dans le jugement rendu le 27 mars dernier dans l’affaire opposant la Sci Steelman 1 (Denis Oussadon) et Le Printemps qui demandait une révision du loyer à la baisse, celui de Strasbourg explique que la rue du Noyer, autrefois «délaissée», est au contraire devenue un secteur «très recherché» où se sont du reste établis H&M et Uniqlo – car sur le cheminement de Place des Halles, des places de l’Homme de Fer et Kléber et de la cathédrale. Mais emporté par son élan, le voilà affirmant que l’argument du grand magasin qui estime ne pas être impacté par ces enseignes qui ne sont pas de son niveau, est «une opinion datée» ! «Il y a longtemps que les riches achètent non seulement des diamants, mais aussi des strass, non seulement des vêtements de marque, mais aussi des fripes. La clientèle d’H&M va s’acheter un accessoire au Printemps, et le client du Printemps trouvera un petit haut ou un T-shirt pas cher chez H&M. La chalandise n’est plus cloisonnée. C’est une nouvelle forme de shopping», conclut le magistrat-marketeur. Qui, compensant cet avantage avec les difficultés de stationnement, la modification de la clientèle due au développement du tramway, la baisse du marché de Noël, l’ouverture du passage vers l’Aubette et la modification de la voirie, déboute le commerçant de sa demande. Reste à savoir ce qu’en pensera la cour d’appel. A. B.

Guerre de territoires en matière de distribution

La tête de réseau est garante de la police aux frontières

C’est l’enseigne qui distribue les territoires qu’elle concède à ses adhérents : en cas d’incident de frontière, c’est donc à elle de faire régner la paix au sein du réseau. L’arrêt 17/00952 rendu le 12 novembre par la 1^re chambre civile de la cour d’appel de Lyon le dit sans équivoque, lui ordonnant d’indemniser l’un des siens de la perte de marge dont un autre (non inquiété et non partie au litige) a bénéficié ! Les magistrats estiment clairement que sa responsabilité est de mise – même si le contrat ne la chargeait pas spécialement de veiller à ce qu’aucune action promotionnelle de celui-ci ne soit entreprise dans le territoire exclusif de celui-là.

Par M^e Cécile Peskine, Linkea Avocats - conseil en réseaux

Allô ! Non mais, allô quoi !

Cassation du 12 février 2020 : la chambre commerciale raccroche sèchement au nez de Sfr

Si le «partenaire» parvient à se faire reconnaître le statut de «gérant de succursale», celui-ci cumule alors les qualités et les revenus de sa personne physique et de sa personne morale – comme si l’une était totalement étrangère à l’autre ; la tête de réseau subissant la double peine de devoir payer les deux. Il n’est pas admis à réclamer, fût-ce pour partie,
le reversement des sommes ayant rémunéré les prestations qu’elle a effectuées en exécution du contrat de distribution, a estimé dans un arrêt du 12 février 2020 la chambre commerciale de la Cour de cassation. Une décision qui suit la doctrine de la chambre sociale, mais qui douche les espoirs nés des arrêts et successifs des 11 octobre 2017 (chambre 4) et 21 septembre 2018 (chambre 11) du pôle 5 de la cour d’appel de Paris dont les conclusions logiques démontraient l’aberration d’un double salaire pour une seule et même prestation !

Par M^e Rémi de Balmann, avocat-associé (D, M & D), coordinateur du collège des experts de la Fédération française de la franchise

Franchise, site de commande en ligne, frais de fonctionnement…

Du dialogue à la violence économique

La prestation est la même, les prix ne changent pas ! La question n’est donc pas tant le changement de fournisseur de prise de commandes en ligne mise en place par Planet Sushi pour ses franchisés, que la manière de leur imposer son transfert à une filiale de l’enseigne. Mieux vaut au fond le dialogue que la menace…

Par M^es Clémence Casanova et Olivier Deschamps, avocats à la Cour (Linkea Avocats - Conseils en Réseaux)

Apple et ses deux grossistes condamné par l’Autorité de la concurrence

Les limites de la police de réseaux

La réussite passe parfois par des contraintes… inadmissibles en droit de la concurrence ! C’est ce que semble vouloir dire l’Autorité qui inflige à Apple une amende de plus de 1,1 milliard : un record mondial. Il faut dire que le dispositif de contrôle de sa distribution en France est impressionnant. Il tombe sous le coup de trois interdictions : entente (avec répartition de la marchandise aux grossistes),  prix de vente imposés (avec contraintes et représailles), abus de dépendance économique (six mois de clause de non concurrence) sur… toute l’Europe ! De quoi encourager les têtes de réseau de nature multicanale (Internet, succursales, revendeurs, franchisés..) à plus de vigilance dans la coordination de leur politique contractuelle et tarifaire. Après les multinationales, gare aux plus petits !

Par M^e Jean-Louis Fourgoux, avocat-associé (Cabinet Fourgoux-Djavadi & Associées)

L’usage de la dénomination sociale ou enseigne vaut-il usage à titre de marque ?

Un dépôt à tout prix n’est pas utile

De la marque à l’usage de la marque, il y a un pas qu’il faut franchir avec des preuves suffisantes pour que les juges conviennent qu’elle répond bien à cette appellation. Deux décisions concernant Grand Frais et Cactus montrent ce qu’il ne faut pas faire, quand l’exemple de Cora, qui utilise son nom comme enseigne et label distributeur, montre ce qu’il faut faire.

Par Eric Schahl et Audrey Lebeau (Inlex IP Expertise)

Manifeste des géomètres pour un aménagement équilibré des territoires

Proposition pour la mise en œuvre de l’objectif Zan

(Zéro artificialisation nette)

Dans le prolongement du «plan biodiversité» présenté à l’été 2018, le gouvernement a publié, le 29 juillet 2019, une instruction relative à la mise en œuvre, à horizon 2050, du principe «Zéro Artificialisation Nette» (Zan). Celle-ci vise «l’étalement de l’urbanisation, lié au développement de zones pavillonnaires et à l’implantation de zones d’activités et de surfaces commerciales à la périphérie des métropoles et des agglomérations» qui «emporte des contraintes économiques, sociales et environnementales pour les collectivités et l’ensemble de la population».

L’imperméabilisation des sols en aménagement commercial

Un critère prépondérant ?

Voilà plus de cinq ans que les porteurs de projets sont confrontés à ce nouveau paramètre de l’imperméabilisation des sols dans la conception de leurs  programmes... sans que ses contours n’aient été clairement dessinés. Si la performance énergétique, l’appel aux énergies renouvelables ou l’emploi de matériaux ou de procédés éco-responsables, la gestion des eaux pluviales et la préservation de l’environnement, autres sous-critères de la qualité environnementale des projets, ne posent pas de difficulté, cette notion pourtant pas si nouvelle a pu laisser les porteurs de projets plus circonspects…

Par M^e Delphine d’Albert des Essarts, avocate au Barreau de Paris (Wilhelm & Associés)

Urbanisme commercial et état d’urgence sanitaire

Mode d’emploi de la prorogation des délais

Décryptage de l’ordonnance N° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance N° 2020-427 du 15 avril 2020 et l’ordonnance N°2020-460 du 22 avril 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Par M^es Audrey Lebeau et Elsa Sacksick, avocates associées (Adden avocats)

Aménagement commercial et juridictions administratives

A quand un retour du juge vers la futur ?

Le juge administratif ne vit pas avec son temps ! Nous sommes en 2020 et il considère encore que la seule absence de desserte ou le risque d’atteinte au Plan d’action cœur de ville… n’est pas suffisante pour refuser un projet ! Fermant les yeux sur l’évolution de la société, il refuse de voir que l’un et l’autre de ces défauts ne sont que la conséquence d’un lieu d’implantation ou d’une programmation discutable voire anachronique. C’est ainsi qu’à Lannion, lauréate d’Action cœur de ville, la cour administrative d’appel de Nantes a estimé le 24 janvier, que la Sci Lanmor est en droit de soutenir que la Cnac a eu tort de refuser sa demande.

Par M^e Antony Dutoit, avocat-associé (Létang Avocats)