Point de rupture : le droit au bail plonge de 18 % en six mois

Au profit du loyer qui s’apprécie de 13 %

On sait maintenant que les belles années ne reviendront pas. Les habitudes de consommation et la nécessaire remontée des marges du commerce obligent celui-ci à revoir sa copie. A la fois en termes de périmètre d’exploitation, de stratégie d’implantation et, souvent, d’assortiment. Il n’empêche : les fondamentaux, quoi qu’on en dise, restent solides. Et à regarder l’expansion de certains secteurs (discount, restauration, outlet, loisir…) le retail bashing a de plus en plus de plomb dans l’aile. Jusqu’à ce que tout le monde réalise enfin que les hypers qui vont exploser, les centres commerciaux qui vont péricliter, l’e-commerce qui va tout bouffer et du parcours client qui doit tout sauver ne sont à tout prendre que des contes pour enfants.

Par Alain Boutigny

Délivrance précisée, piège du congé «Macron», danger de modification du bail renouvelé, intérêt de l’expertise amiable, menace des procédures collectives

Petits réglages et grands risques

Quelques décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation viennent marquer cette fin d’année 2019, sur lesquelles il est utile de revenir en quelques lignes. On n’est jamais trop prudent dans la rédaction des actes, dans un monde où les conditions changent tous les jours. Des risques de l’obligation de délivrance du bailleur (mais définitivement hors de cause en matière de commercialité), au congé que la loi dite «Macron» permet de délivrer par R/AR en triennale mais pas à l’échéance, en passant par le refus permettant de modifier le loyer mais pas le statut, les détails de la jurisprudence sont de plus en plus lourds de conséquences. S’ajoutent à ceux-ci la valeur grandissante des expertises amiables et les pièges de l’indemnité d’occupation en cas de procédures collectives – malheureusement à la mode aujourd’hui.

Par M^e Catherine Cariou, avocate au barreau de Paris

Semiso un soit-disant bailleur

Trompe-l’œil ! Dans un arrêt rendu le 13 févier, la Cour d’appel de Paris revient sur le jugement du tribunal de commerce de Bobigny qui avait donné 100 000 € de préjudice matériel et 20 000 de préjudice moral à Markimage, dont le bail de neuf ans qu’elle avait signé en 2006 pour ses locaux rue Paul-Bert, à Saint-Ouen, s’est arrêté quatre ans plus tard. La Semiso, soit-disant bailleur, ne l’était pas. La société d’économie mixte n’était que titulaire d’un bail emphytéotique prenant fin en 2010 : ce qu’elle n’a jamais dit avant de proposer, en 2012, une convention d’occupation – que le détaillant, défendu par M^e Hittinger-Roux, a bien entendu refusé de signer. Expliquant qu’elle «n’a pas agi comme un cocontractant loyal et de bonne foi», et «qu’elle a donc commis une faute de ce chef», les magistrats n’en estiment pas moins qu’il en a résulté un préjudice moral, qu’ils maintiennent, mais… aucun préjudice matériel, dont ils l’exonèrent donc froidement ! Selon que vous serez puissant ou misérable (cf. Jean de La Fontaine)… A.B.

Ni responsables, ni coupables

Le maintien d’un environnement commercial favorable n’incombe pas aux bailleurs de centres commerciaux

En vingt-cinq ans, la jurisprudence portant sur la responsabilité des bailleurs en matière de commercialité a pris cinq virages, note le rédacteur dans cette remarquable somme sur une question qui, à l’heure des vaches maigres, prend une acuité particulière. Reste qu’au point où nous en sommes, nous voilà revenu en quelque sorte à la case départ. Sauf stipulation expresse inscrite au bail, le propriétaire décline toute responsabilité en matière de commercialité – vacance comprise. Seuls lui incombent la délivrance, l’entretien et la jouissance.

Par M^e Olivier Jacquin, avocat à la Cour (Jacquin-Maruani & Associés)

Le Millénaire : le Tgi donne 1,5 millions à Levi’s

L’obligation de délivrance du bailleur devient centrale et Le Millénaire un cas d’école, puisque l’environnement prévu tarde à se matérialiser. Dès lors, l’engagement de fournir un local dans un centre de standing et le maintien de la commercialité contenus dans le bail n’ont pas été respectés, estime le Tgi de Paris dans un jugement du 18 avril où le propriétaire est condamné à 1,5 million de dommages-intérêts envers le Levi’s Store qui a rendu les clés le 22 mars 2016 avec plus de 1 million de dette locative. Le raisonnement des magistrats s’appuie sur la vacance (40 coques sur 140 fin 2016) et le changement unilatéral du statut du mall qui, «en acceptant de nouvelles enseignes comme Tati», est descendu «d’un cran» ; le locataire défendu par M^e David Pinet étant lié par une clause d’enseigne n’ayant pour sa part aucune marge de manœuvre. La différence de rendement d’un point de vente de l’enseigne en région parisienne et celui dudit mall en 2012 (15 627 € d’un côté, 3 875 de l’autre) ne faisant aucun doute sur le préjudice subit. Le manquement du bailleur à ses obligations étant suffisamment grave, le contrat a été résolu à ses torts. A.B.

Pinel ou pas

Les charges de copropriété ne sont pas des charges «naturellement» refacturables

Ecrire que le loyer sera payable en même temps que «les charges» n’implique pas que celles de copropriété seraient tout naturellement récupérables par le propriétaire. Quand bien même des provisions ont été versées à ce titre et pendant trois décennies ! Leur refacturation ne figurait pas au bail : elles n’étaient pas dues, point ! Et n’étant pas une refacturation de charges locatives, les sommes n’étaient en outre pas soumises à la prescription civile réduite à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, mais au délai antérieur de… 30 ans – non prescrit au commencement de la procédure. Morale de l’histoire : les détaillants devraient plus souvent comparer leurs quittances aux baux qu’ils ont signés… avant ou après la loi Pinel !

Par M^e Jean-Philippe Confino, avocat-associé (Cabinet Confino)

Ne modifiant pas notablement les obligations des parties

La loi Pinel constitue-t-elle un motif de déplafonnement ?

Si la loi Pinel entraîne une modification des charges du bail, dans certains cas, puisqu’elle interdit de refacturer notamment les gros travaux de l’article 606 du Code civil et les honoraires de gestion, ces modifications ne présentent pas un caractère suffisamment important et notable pour justifier un déplafonnement du loyer.

Par M^e Jehan-Denis Barbier, Docteur en droit, avocat à la Cour (Barbier-Associés)

Valeur locative minorée

La taxe doit-elle frapper deux fois ?

Comment apprécier le loyer de renouvellement d’un bail commercial lorsque la taxe foncière est mise à la charge du preneur par le bail ? La valeur locative dégagée doit-elle être minorée d’autant ? Dans quels cas ? De nombreuses décisions sont intervenues en la matière.

Par M^e Dominique Cohen-Trumer, avocate au Barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier (Cabinet Cohen-Trumer)

De l’opacité des références dans les valeurs locatives

Il faut sauver l’expertise en centre commercial

L’invention de l’unité économique de marché avait créé un cadre commode pour les foncières : elles maîtrisaient à la fois les valeurs locatives et les références dont ont besoin les experts lorsque les conversations ou les renouvellements tournent au vinaigre. La conjoncture ne permet plus ce genre de luxe. Tout le monde est au centime près, tout le monde veut savoir ce que vaut pour de bon un local de commerce – fut-il en centre commercial, ce qui après tout n’est pas une tare. Mais pas un privilège non plus qu’offriraient les bailleurs à leurs locataires. Les tribunaux qui jusque-là s’étaient parfois laissés faire, revoient leur copie. Les récentes décisions sont désormais toutes en faveur de la transparence en matière de communication. Un combat de tranchées s’annonce ! Le soldat expertise finira-t-il par être sauvé ?

Par M^es Gilles Hittinger-Roux et Corinne de Prémare, avocats-associés (H.B. & Associés)

Bref essai sur la justice et l’expertise de demain

La justice prédictive, les big data, le juge… et l’expert

Les bases de données et leurs mises en ligne ne sont pas en soi porteuses d’injustice. Mais il est à craindre que, chemin faisant, la statistique née de leur utilisation abusive (combien vais-je gagner ? ; quelles sont mes chances de victoire ?) n’empiète sur l’intime conviction propre à notre tradition judiciaire. Aux avocats et aux experts de montrer que ces outils sont, certes une aide précieuse, mais qu’eux-mêmes sont indispensables à un rendu honnête et humain de la justice. Et qu’ils sont là pour éviter son erreur : la pire qui soit…

Par Thierry Bergeras, associé-gérant, expert agréé par la Cour de cassation
(Bergeras Expertises)

Panorama de jurisprudence

Les dernières décisions en matière de franchise

Étrangement, le contrat de franchise ne fait l’objet d’aucun texte spécifique. Même la fameuse loi «Doubin» du 31 décembre 1989, aujourd’hui codifiée à l’article L. 330-3 du Code de commerce, ne l’évoque pas expressément. Ainsi le droit de la franchise est-il principalement tiré du droit des contrats et de la concurrence. Il est surtout d’origine jurisprudentielle. Inlassablement, il faut donc traquer, puis décrypter les décisions rendues par la Cour de cassation et les juges du fond. Les quelques décisions qui suivent sont issues de la moisson des derniers mois.

Par M^e Monnique Ben Soussen, avocate au Barreau de Paris (BSM Avocats)

Casino - Carrefour ; Weldom - Mr. Bricolage

Tierce complicité et franchise : tel est pris qui croyait prendre¹

La cherté des emplacements et des bons partenaires poussent parfois les enseignes à déborder le trait. Dans deux affaires opposant des leaders, en l’occurrence Casino à Carrefour et Weldom à Mr Bricolage, on voit bien que «Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage»². Car en voulant à tout prix accélérer le mouvement, le réseau repreneur encourt tout bonnement la condamnation pour complicité. C’est ce que rappelle la Cour d’appel de Paris qui considère comme fautifs, non  seulement le franchisé, mais aussi son nouveau franchiseur – l’un et l’autre trop pressés.

Par M^e Rémi de Balmann, avocat-associé (D, M & D),
coordinateur du Collège des experts de la Fédération française de la franchise

Résiliation immédiate pour manquement grave

Générale d’Optique protège son réseau

Où l’on constate qu’un manquement grave dans l’exploitation d’un magasin en franchise peut justifier la «mise à la porte» immédiate du franchisé, sans autre forme de procès, si l’on peut dire – ne serait-ce que pour éviter au réseau tout entier de porter le chapeau. Ici, Générale d’Optique s’en sort avec les honneurs de la Cour de cassation. Mais le mieux est encore, à côté de la clause de résiliation avec mise en demeure préalable, de prévoir au contrat le cas tout à fait exceptionnel où il y a en quelque sorte péril en la demeure.

Par M^e Olivier Deschamps, avocat à la Cour,  membre du Collège des experts de la Fff
(Cabinet Linkea)

Du contrôle des magasins agréés au contrôle des sites agréés

La gestion des réseaux de distribution sélective et Internet,
un casse-tête ?

Considérant qu’Internet est une valeur d’avenir et de garantie de concurrence…, les magistrats d’Europe et de France condamnent par principe l’interdiction de vente sur la Toile : qu’il s’agisse de produits de luxe ou de techniques. Sauf à ce que le traitement desdits articles ne soient manifestement pas à la hauteur de leur singularité. Reste, pour garantir la conformité de la politique commerciale, le contrôle des sites Web, agréés ou non, par lesquels ils passent.
Un travail de Romain…

Par M^e Jean-Louis Fourgoux, avocat-associé (Cabinet Fourgoux-Djavadi & Associés)

Annulation pour défaut d’usage de la marque aux trois bandes d’Adidas

Scandale ou décision logique du tribunal de l’union européenne ?

La Planète marques se remplit comme la Planète elle-même : elle offre de moins en moins de place pour s’exprimer et, qu’elle permette son maintient en vigueur ou l’acquisition de son caractère distinctif, la preuve de l’usage d’une marque doit désormais faire l’objet d’une extrême rigueur dans les données transmises : signe représenté, date et portée géographique des documents, données chiffrées… Rien ne doit rester imprécis. Y compris pour Adidas pourtant déposé pour la première fois en… 1949 !

Par Eric Schahl, associé et conseil en propriété industrielle (Inlex IP Expertise)

Commerce de flux : autour et alentours

La gare du Nord, carrefour et collision d’intérêts

Le commerce, en gare, c’est formidable, puisque flux et consommation s’y croisent. StatioNord, le projet de la gare du Nord est particulièrement emblématique de cette tendance. Reste à se pencher sur la situation des propriétaires des murs de commerce et des commerçants qui bordent le terminal où sont prévus plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés de vente. Qui, si la mairie n’y prend garde dans son permis de construire, s’en trouveront dévalorisés – tout autant que la première ligne de points de vente qui leur font face à l’intérieur du bâtiment.

Par M^e Estelle Hittinger-Roux, avocate au Barreau de Paris (Hermexis Avocats)

Conformité et revoyure de la loi Elan

Vers un urbanisme commercial à géométrie variable

Aucune loi n’est parfaite. Deux dispositions de la loi Elan ouvrent la porte à de nombreuses questions. D’abord celle de la conformité du local commercial avec son autorisation laissée à l’appréciation d’organismes privés – et qui ne siffleront qu’une fois. Ensuite la clause de «revoyure»  qui permet de repasser vite fait devant la Cnac, de ne pas perdre de temps. Intention louable… mais qui semble à la discrétion de la Commission elle-même. Analyse.

Par M^e Antony Dutoit, avocat-associé (Létang Avocats)

Le rôle majeur de la ville-centre

Action publique et commerce : l’enjeu de la proximité

L’évolution de la législation tend à éloigner la décision des attentes du citoyen et du consommateur. Les ennuis se profilant plutôt du côté des entreprises numériques et logistiques que l’opposition centre-ville et périphérie, élus locaux et commerçants ont intérêt à veiller à ce que le législateur préserve la capacité à agir en proximité.

Par Philippe Mandonnet, associé-fondateur d’Elgam Conseil¹

Action cœur de vile (Acv) et opérations de revitalisation de territoire (Ort)

Deux volets enchaînés d’une politique

On commence à s’intéresser à l’une des 222 villes du plan Action cœur de villes tracé par Jacques Mézard, désormais évaporé dans la nature, et on tombe ensuite, par la force des choses, dans une opération de revitalisation des territoires… Ce qui implique des contraintes de dépôts des autorisations d’équipement commercial qu’il vaut mieux connaître à l’avance… A bon entendeur…

Par M^es Delphine d’Albert des Essarts et Adrien Reymond, avocats au Barreau de Paris (Wilhelm & Associés)

Ouverture dominicale : superposition, imbroglio, objectifs et cohérence

Du millefeuille au gruyère

Tailles et fréquentation des centres commerciaux, effets de bord autour des gares, découpage de la ville en zones de plus en plus difficile à justifier, nomenclature des activités classées «commerce»… La gestion des zones autorisées à ouvrir le dimanche, et au-delà celle plus générale des horaires d’ouverture des magasins de toute nature, tourne au casse-tête. L’idéal serait, bien entendu, de trouver une cohérence à des règles qui mènent au fatras juridique et à l’embrouillamini économique.

Par M^e Nicolas Nahmias, avocat à la Cour,  associé (AdDen avocats)

Paris : la Zti du Palais des Congrès sauve son ouverture du dimanche