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Transactions de fonds de commerce
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Lexique


Bail commercial : contrat de location entre un propriétaire de murs et un commerçant. Il crée au bénéfice du preneur une propriété commerciale appelée droit au bail.

 

Bailleur : synonyme de propriétaire.

Centre commercial : immeuble abritant des magasins, le plus souvent constitué d'un hypermarché ou supermarché et d'une galerie marchande.

Cession de droit au bail : vente d’une propriété commerciale pour exercer ou non une activité différente.

Cession de fonds : reprise des éléments constitutifs du fonds dont généralement le droit au bail. Certains éléments peuvent en être exclus.

Cession de société : vente du capital d’une société incluant les droits et les devoirs s’y rattachant, dont le droit au bail.

Charges locatives : charges de fonctionnement (électricité, sécurité, propreté,…) d'un immeuble ou d'une galerie marchande.

Chartered surveyor : diplôme anglais sanctionnant des études de haut niveau sur le droit, la construction, l'urbanisme, l'immobilier.

Chiffre d'affaires : recette d'un magasin. En France, elle s'exprime en principe annuellement, sauf pour quelques artisans (restauration, boulangerie, …) qui la calculent mensuellement.

Clause recette : synonyme de loyer variable.

Commerce : local où peut être exercée une activité de vente de produits ou services.

Commercialité : valeur commerciale d'un emplacement, en fonction de l'attractivité de sa situation (présence de transports, de grands magasins, de parkings,…).

Compromis de vente : engagement du preneur et du vendeur d’acheter et de vendre. Il définit les modalités de la cession.

Conseil immobilier : appelé autrefois ou dans le logement, agent immobilier ; dans l'immobilier d'entreprise et de commerce, son expertise conduit à lui donner plutôt ce titre.

Droit au bail : propriété commerciale dont bénéficie le titulaire d'un bail commercial et du droit au renouvellement qui lui est attaché.

Droit d'entrée : somme fixe demandée par un promoteur ou un propriétaire au moment de la prise à bail d'un local commercial ; il correspond à une sorte de droit au bail (dont il n'a pas les qualités fiscales) rémunérant une commercialité existante et se calcule souvent en mois ou années de loyer.

Emplacement prime ou emplacement numéro un : autrement dit le ou les tout meilleurs emplacements de ou des plus importantes rues marchandes d'une ville.

Flux : passage piéton ou automobile (se mesure en nombre d'unité par heure, jour ou année).

Fonds de commerce : il est composé du droit au bail, du volume des ventes, de la qualité de la clientèle, des agencements, des marques et contrats d’affiliation, d’enseigne, de franchise et de personnel… qui déterminent sa valeur.

Frics : titre donné aux titulaires du diplôme de chartered surveyors au Royaume-Uni (on commence à en rencontrer en France).

Galerie marchande : mall en langue anglaise.

Gla : système de mesurage de la surface de vente d'origine américaine, utilisé fréquemment dans les centres commerciaux.

Icav : Indice Insee du chiffre d'affaires du commerce.

Icc : Indice Insee du coût de la construction.

Ilc : Indice des loyers commerciaux, utilisé depuis peu dans les relations propriétaire-locataire ; il est composé de 50 % d'Ipc, et de deux fois 25 % d'Icc et d'Icav.

Ipc : Indice Insee des prix à la consommation.

Indemnité d'éviction : somme correspondant au droit au renouvellement, dans le cas où le propriétaire souhaite récupérer le local en fin de bail.

Indemnité de déspécialisation : somme demandée par le bailleur en contrepartie d'un changement ou d'un élargissement des activités autorisées par le bail commercial.

Juge des loyers : président du tribunal de grande instance traitant de tout ce qui concerne les baux commerciaux : montant des loyers, indemnité d'éviction, renouvellement…

Linéaire vitrine : longueur de la façade d'un magasin.

Lmg : loyer minimum garanti ou loyer minimum ; il est assorti d'un loyer variable calculé en proportion du chiffre d'affaires réalisé en cas de dépassement des ventes prévues pour le loyer minimum garanti (Lmg).

Locataire : commerçant louant un local commercial.

Location-gérance : contrat par lequel un commerçant loue à un autre commerçant son fonds. Ce dernier exploite donc le fonds pendant une période fixée entre les parties, mais il n'en devient jamais propriétaire. Le titulaire du bail reste propriétaire du fonds et conserve tous les droits et obligations prévus par le bail.

Loyer : somme versée par le locataire à son propriétaire en contrepartie de l'occupation d'un local (appartement, magasin, bureaux, usine, …).

Main street : principal axe marchand en langue anglaise.

Mall : mot anglais signifiant galerie marchande ; c'est en fait la traduction du mot français "mail".

Mandat : contrat obligatoire entre un mandant et un mandataire, défini par 5 points :
-    Désignation de l’immeuble
-    Mission (vente, recherche, location…)
-    Durée de la mission
-    Prix de vente ou loyer…
-    Honoraire du mandataire.

Marge commerciale : différence entre le prix de vente et les charges d'exploitation du magasin : achats, frais de personnel, charges locatives, loyers, taxes…

Mezzanine : surface exploitable commercialement, située entre le rez-de-chaussée et le premier étage du magasin.

Parc d'activité commerciale : zone située à la périphérie d'une ville, dans laquelle sont regroupés des commerces, le plus souvent de moyennes surfaces, organisés ou non en unité économique.

Pas-de-porte : synonyme de droit d’entrée, il correspond à la somme versée au propriétaire à la signature d’un bail de local libre.

Périmètre de sauvegarde : secteurs de ville ou de centre-ville, rues, places... à l'intérieur desquels une municipalité décide d'appliquer le droit de préemption.

Plateau marchand : pôle de commerce de centre-ville constitué de plusieurs rues commerçantes de première grandeur.

Pondération : elle permet de ramener à une unité de base, le «mètre carré pondéré», la valeur locative d’un magasin. Pour la méthode de calcule, vous pouvez vous reporter à la rubrique Calcul de la valeur pondérée.

Préemption (droit de) : droit conféré à une municipalité de se substituer, sous certaines conditions, à un acquéreur de droit au bail ou de fonds de commerce ou artisanal qu'elle refuse de voir s'installer sur son territoire. Dans la pratique, on s'attend à ce que ce droit de préemption soit pour l'essentiel utilisé comme une "arme de dissuasion" envers des activités telles que les banques, les fast-food ou les agences immobilières, jugées quelques fois trop envahissantes.

Preneur : synonyme de locataire.

Promesse de bail : engagement d’un propriétaire de murs d’accorder un bail.

Promesse de vente (unilatérale) : engagement d’une seule des deux parties d’acheter ou vendre un commerce. Quand la promesse est «synallagmatique», elle constitue alors une obligation «réciproque», identique au «compromis».

Propriétaire : synonyme de bailleur.

Rendement : chiffre d'affaires par mètre carré de vente.

Renouvellement : droit naissant de l'exploitation d'un local commercial.

Réserves : surface du magasin réservée à l'entreposage des marchandises, aux bureaux ou aux locaux sociaux ou techniques ; elle est pondéré à
10 % de la valeur locative.

Retail park : parc d'activité commerciale en langue anglaise ; il est constitué d'une accumulation de moyennes surfaces de différentes spécialités qui peuvent être propriétaires ou locataires de leur local, soit construit d'un seul tenant par un seul opérateur qui loue ses surfaces.

Rue marchande : principal axe marchand d'une ville ; il peut y en avoir plusieurs dans une même agglomération.

Sale&leaseback : formule anglo-saxonne permettant de vendre ses murs à un investisseur auquel on continue à louer le local dont on était propriétaire.

Valeur locative : prix d’un magasin ramené, pour une meilleure comparaison, au loyer pur. Dans la pratique, on calcule cette valeur en ajoutant au montant loyer annuel 10 % du montant du droit au bail.

Variable : partie du loyer calculée en proportion du chiffre d'affaires dépassant le montant des ventes prévu pour le loyer minimum garanti (Lmg).

Zac : zone d'activité commerciale ou, en anglais, retail park.