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La loi Pinel : le décret en huit points

Vers un assainissement des pratiques entre locataires et bailleurs

 

Les réformes concernant l’immobilier de commerce engagées par la loi Pinel vont pouvoir commencer à porter leurs fruits. Le décret relatif aux baux commerciaux, ratifié le 3 novembre 2014, a pour objet l’amélioration des rapports entre locataires et bailleurs. Les relations entre les parties sont davantage encadrées et les déséquilibres réajustés, notamment en se qui concerne le volet de la répartition des charges entre chacun des cocontractants. Voici une analyse à quatre mains du nouveau texte par les conseils spécialisés pour chacune des parties au contrat.

 

par Me Gina Maruani (Jacquin-Maruani) et Mes Corinne de Prémare et Gilles Hittinger-Roux (Hb&Associés)

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Le meilleur du projet de loi Pinel

 

Texte adopté à l’unanimité au Sénat, moins l’abstention de l’Ump

 

Sans avoir l’air d’y toucher, la loi Pinel adoptée fin avril par le Sénat, touche à beaucoup de choses : notamment les Dac, les charges, le lissage du déplafonnement, la préemption, la surface de vente, les critères des Cdac… Voici des morceaux choisis de ce ravaudage du Code de commerce que – vu l’urgence, sans que l’on sache bien laquelle - on attend fin mai en commission mixte Assemblée-Sénat.
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Les points de retrait sont bien des surfaces de commerce

Drive : un projet de loi d’arrière-garde

 

Jean-Noël Carpentier, député radical, républicain, démocrate et progressiste de la 3e circonscription de l’Oise et maire de Montigny-lès-Cormeilles, avait, avant l’été, déposé un projet de loi sur le bureau de l’Assemblée visant à encadrer les drives. Le texte a finalement terminé sa course dans le projet de loi Alur porté par Cécile Duflot, ministre du Logement – de retour à l’Assemblée nationale en seconde lecture. Il s’agit, en soumettant ces surfaces, de donner aux élus un droit de regard sur les conséquences de leur implantation en termes de circulation et de gestion de l’espace, tout autant que de clarifier un objet juridiquement non identifié. Car, pour le gouvernement, nous sommes bel et bien là devant des mètres carrés de commerce. Comment, d’ailleurs, prétendre le contraire ? Notamment lorsque cet équipement, relié à Internet, est installé en solo. Le drive, qui se traduit en français par «point de retrait automobile», fait donc son entrée dans le régime des Cdac-Cnac. En revanche, la méthode est originale, puisqu’elle laisse de côté la surface de vente pour prendre en compte l’emprise au sol et le nombre de pistes. Les spécialistes y verront une réminiscence du régime des stations-services – sans aucun seuil de déclenchement, que le drive soit accolé à une grande surface ou en solo. Le texte, qui prévoit en outre un contrôle de conformité des bâtiments autorisés, serait d’application immédiate. En tout cas une fois voté. Ce qui n’est pas pour tout de suite, puisque le budget une fois clos, on passera aux affaires courantes. D’ici-là, de l’eau aura coulé sous les ponts. Déjà, pas loin de 2 400 de ces exutoires à marchandises sont déjà en service, dont 270 déportés. D’ici l’application, la France aura peut-être achevé son équipement. Le destin de la loi sera alors essentiellement de maîtriser les terminaux indépendants. Pour ceux collés aux super et hypermarchés, l’affaire est pratiquement dans le sac.
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Vers un allongement des délais de procédure

La Cnac face aux cours administratives d’appel

 

On entre dans l’espace intersidéral de la justice administrative appliquée au commerce. Donc, la Chancellerie a gagné, les conseillers d’Etat – qui n’en voulaient plus – ont gagné : la passerelle allant de la Commission nationale d’aménagement commercial à la Haute Juridiction est coupée ; elle est remplacée par une autre reliant la Cnac à la cour administrative d’appel ; un peu comme entre 2010 et 2011, le tribunal administratif en moins ! Le décret en suspens depuis avril a ainsi été signé le… 13 août et publié au «Journal officiel» le 15 – dans la torpeur du grand week-end estival. «Art. R. 311-3. – Les cours administratives d’appel sont compétentes pour connaître en premier et dernier ressort des litiges relatifs aux décisions prises par la Commission nationale d’aménagement commercial en application de l’article L. 752-17 du code de Commerce. La cour administrative d’appel territorialement compétente pour connaître de ces recours est celle dans le ressort de laquelle a son siège la commission départementale d’aménagement commercial qui a pris la décision.» Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux requêtes enregistrées à compter du 1er janvier 2014. Bref : quelques lignes suffisent pour allonger les délais de procédure de deux ans, au moins. Car l’expression «en premier et dernier ressort» ne vise que les juridictions du fond : pas de la forme. Elle ne fait donc pas obstacle à un pourvoi en cassation, principe fondamental du droit que seule une loi pourrait gommer. Et le gouvernement jure qu’il souhaite accélérer le parcours des constructions…
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